월세 받는 집주인 세금: 1주택 12억 비과세, 2천만 원 분리과세와 사업자등록
한 번에 정리
부부가 합쳐 1주택이고 그 집 기준시가가 12억 원 이하면 국내 주택 월세는 비과세입니다. 2주택 이상이거나 기준시가 12억 원 초과 주택, 국외주택의 월세는 과세됩니다. 2026년 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하면 2027년 5월 종합소득세 신고 때 14% 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있습니다. 분리과세 필요경비율은 일반 50%, 소득세법 시행령 제122조의2의 등록임대주택은 60%입니다. 대상은 공공지원·장기일반민간임대주택 등입니다. 아파트 매입임대와 종전 단기민간임대는 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청했어야 하는 등 요건이 따로 있습니다. 세무서에도 등록하고 보증금·임대료 증액을 5% 이내로 지켜야 합니다. 계약 체결이나 증액 뒤 1년 안에 다시 올려서도 안 됩니다. 연중에 등록했다면 60%는 등록임대주택에 해당하는 기간의 수입에만 적용하고, 공제액도 기간에 따라 나눕니다. 우대를 받은 뒤 법정 임대기간을 채우지 못하면 세액 차액과 이자 상당액을 낼 수 있습니다. 임대기간은 2020년 8월 18일 이후 등록 신청분은 원칙적으로 10년입니다. 그 전 신청분은 4년이고, 추징 제외 사유는 따로 확인해야 합니다. 기본공제 200만·400만 원은 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 적용됩니다. 과세 대상인데 사업 개시 후 20일 안에 사업자등록을 하지 않으면, 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지 수입금액의 0.2%가 가산세로 붙습니다.
영상 대본
- 월세를 받는 집주인이라면 주택 수부터 세어 보세요.
- 부부 합산 1주택이고 기준시가 12억 원 이하면 월세는 비과세입니다.
- 2주택 이상이거나 12억 원을 넘는 집이면 월세에 세금이 붙습니다.
- 올해 임대수입이 2천만 원 이하면 내년 5월 신고 때 14% 분리과세를 고를 수 있습니다.
- 경비율은 일반 50%, 요건을 갖춘 등록임대주택은 60%이고 의무기간을 못 채우면 추징됩니다.
- 기본공제 200만·400만 원은 다른 종합소득이 2천만 원 이하일 때만 됩니다.
- 임대 시작 20일 안에 등록하지 않으면 그동안 수입의 0.2%가 가산세입니다.
- 과세 대상이라면 홈택스에서 사업자등록부터 확인해 보세요.
확인한 법 조문
- 소득세법 제12조 제2호 나목(1개 주택 소유자 주택임대소득 비과세, 기준시가 12억 원 초과·국외주택 제외) (시행·적용 기준시가 12억 원 기준은 2023년 1월 1일 이후 발생 소득부터, 2026-10-16 현행)
- 소득세법 시행령 제8조의2(주택 수 계산 시 본인과 배우자 소유 주택 합산, 기준시가는 과세기간 종료일 또는 양도일 기준) (시행·적용 2026-10-16 현행)
- 소득세법 / 소득세법 시행령 법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2(총수입금액 2천만 원 이하 분리과세 14%, 필요경비율 50%/등록임대 60%, 공제 200만/400만 원은 분리과세 주택임대소득 외 종합소득금액 2천만 원 이하일 때, 제3·4항 임대기간 미충족 시 세액 차액·이자 상당액 추징) 및 시행령 제122조의2(등록임대주택: 공공지원·장기일반민간임대주택, 2020년 7월 10일 이전 등록 신청한 단기민간임대·아파트 매입임대, 임대료 증가율 5% 이하, 계약·증액 후 1년 이내 재증액 금지, 제7항 기간별 수입·공제 안분, 15일 이상인 달은 1개월) (시행·적용 2019년 귀속분부터 시행, 의무 임대기간 10년은 2020년 8월 18일 이후 등록 신청분(법률 제17757호 부칙), 2026-10-16 현행)
- 소득세법 제81조의12(주택임대사업자 미등록 가산세: 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지 주택임대수입금액의 0.2%), 제168조(사업자등록, 부가가치세법 제8조 기한 = 사업 개시일부터 20일 이내) (시행·적용 2020년 1월 1일 이후 적용, 2026-10-16 현행)
- 소득세법 / 소득세법 시행령 법 제25조 제1항(보증금 간주임대료: 3주택 이상·보증금 합계 3억 원 초과, 제2호 기준시가 12억 원 초과 2주택) 및 시행령 제53조 제1항(고가 2주택 보증금 합계 12억 원 초과 기준), 소형주택(40㎡ 이하·기준시가 2억 원 이하) 주택 수 제외는 2026년 12월 31일까지 (시행·적용 고가 2주택 확대분은 2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간분부터)
